Collectief wonen, stap voor stap
Willen jullie starten met een CPO-project of een ander collectief woonproject, maar lopen jullie vast op grond, groepsvorming, budget of gemeente? Woonpioniers begeleidt groepen bij collectief en duurzaam wonen — van eerste oriëntatie tot ontwerp, vergunning en sleuteloverdracht.
Op deze pagina zie je het stappenplan, de fases, de begeleiding per fase en de kosten die daarbij horen.
3
4
1
0
Diensten in deze fase
Samen scherp krijgen wat jullie willen en wat niet.
€920,-
Dagdeel op ons atelier in Amsterdam
We beantwoorden kernvragen:
-
Wat zijn onze niet-onderhandelbare ambities, en wat is flexibel?
-
Welke grootte en type woningen passen hierbij?
- Wat zijn de overige gebruiksfuncties die we voor ogen hebben?
-
Wat willen we delen en wat niet?
-
Hoe ziet ons ideale project eruit over 5 jaar?
Resultaat: een document dat dient als handvat voor toekomstige besluiten.
-
Heldere structuur en besluitvorming zonder eindeloze vergaderingen.
€920,-
Introductie in bestuursvormen: wanneer besluiten met consent of meerderheid? We kiezen de bestuursvorm en richten werkgroepen in.
Wat behandelen we?
-
Verschil meerderheid vs. consent-besluitvorming
-
Rollen verdelen (voorzitter, penningmeester, secretaris)
-
Hoe voorkom je eindeloze vergaderingen?
-
Basis van conflictbehandeling
Resultaat: organogram, besluitvormingsprotocol en rolverdeling.
-
Deskundig advies bij oprichting van de juridische entiteit.
€920,-
De oprichting van een vereniging, coöperatie of stichting is essentieel voor grondaankoop.
Wat regelen we?
-
Advies in keuze tussen vereniging, coöperatie of stichting – we leggen de verschillen uit
-
Hulp bij opstellen statuten, aangepast aan CPO-context
-
Bieden checklist (waar laat je van je horen na oprichting)
Vereniging vs. Coöperatie vs. Stichting
-
Vereniging: geschikt voor niet al te grote groepen, eenvoudiger opzetten, leden blijven individueel eigenaar.
-
Coöperatie: geschikt voor collectief eigendom, leden zijn aandeelhouder, meer bestuurlijke complexiteit maar meer flexibiliteit in doorverkoop.
-
Stichting: een kleine groep heeft het voor het zeggen zonder democratische besluitvorming. Handig wanneer je moet schakelen in de initiatieffase.
Resultaat: Jullie juridische entiteit is opgericht met goede onderbouwing
-
Groepsvorming – van individuen naar een collectief
Jullie hebben besloten: we gaan ervoor. In de groepsvormingsfase smeden jullie de groep en worden we echt concreet. Hoe nemen we besluiten? Wie is waarvoor verantwoordelijk? En in welke rechtsvorm organiseren we ons — vereniging, coöperatie of stichting?
Doel: heldere spelregels, duidelijke rollen en een officiële rechtsvorm.
1
2
Expert focus
Wanneer jullie jezelf juridisch goed georganiseerd hebben, nemen gemeenten, grondeigenaren, banken en mede ontwikkelaars je serieus.
Het stappenplan: 5 fasen van droom naar woning
Een CPO of collectief woonproject start zelden netjes bij fase 1. Sommige groepen hebben alleen een idee, anderen al een locatie of een deels gevormde kerngroep. Daarom kijken we bij aanmelding altijd eerst mee: wat is nú de slimste stap voor jullie situatie?
Per fase zie je welke vragen spelen, welke begeleiding jullie kunnen inzetten en wat het kost. Niet alles is altijd nodig — je kiest wat past bij waar jullie nu staan.
Diensten in deze fase
Hebben jullie een droom en misschien zelfs al een kavel op het oog? Kom gewoon langs.
€ 0,-
Een sessie met een van onze architecten, zonder agenda en zonder verplichtingen. Jullie gaan naar huis met:
-
Antwoord op je meest prangende vragen over kavel, proces of budget
- De eerste concrete stappen voor jouw situatie
-
Een eerlijk advies over wat je zelf kunt doen en wanneer je iemand nodig hebt
Geschikt voor groepen die aan een CPO of collectief project beginnen.
-
Ervaar hoe het is om in een CPO-project te wonen.
€25,- p.p.
Bezoek een gerealiseerd CPO-project zoals Buitendelen in Lettele of Groeneweerd in Deventer.
Wat krijg je?
-
Rondleiding door een gerealiseerd project
-
Leer van de ervaring van anderen
-
Bekijk de architectuur en collectieve ruimtes
-
Netwerk met andere groepen
Frequentie: 2x per jaar (voorjaar/najaar). Max. 15 deelnemers per excursie.
-
Een korte, gerichte eerste check van jullie plannen.
€590,- *
1 videocall + korte schriftelijke analyse. We maken een financiële opzet én beoordelen de sterktes, zwaktes en potenties van jullie initiatief.
We beantwoorden o.a.:
-
Kan jullie plan uit? We rekenen aan een basale financiële opzet.
-
Wat zijn jullie grootste sterktes, zwaktes, uitdagingen en kansen?
-
Wat is een logische vervolgstap?
Resultaat: beknopte rapportage (2–3 pagina’s) met een beknopt Go/No-Go-advies.
* dit bedrag krijg je terug in de ontwerp & bouwfase; een vliegende start zonder risico dus.
-
Een eerste verbeelding van jullie woondroom nog voordat er een heel ontwerp ligt.
€350,-
Wat leveren we?
-
Een aansprekend sfeerbeeld van jullie woondroom in hoge resolutie
Handig om de groep, aspirant leden, gemeenten en andere instanties mee te nemen in jullie woondroom.
-
Koop niet blind! Bestemmingsplan, bodemkwaliteit en erfdienstbaarheden kunnen je droom in de weg staan. We checken dit voor je.
Oriëntatie – welke vorm van collectief wonen past bij ons?
Alles begint met een idee. In de oriëntatiefase onderzoeken we samen: welke samenwerkingsvorm past bij jullie groep — CPO, wooncoöperatie of een andere vorm van collectief wonen? En is jullie droom economisch haalbaar?
We houden de drempel laag met een gratis inloopspreekuur, korte scans en inspiratie-excursies bij gerealiseerde projecten.
Doel: helderheid zonder grote investering. Na deze fase weten jullie hoe jullie droom concreet invulling kan krijgen.
Orientatie
Ontwerp & Bouw
Oriëntatie
Groepsvorming
Locatie
Haalbaarheid
Ontwerp & Bouw
Laat je inspireren! Onze excursies laten zien wat werkt en waar anderen tegenaan liepen.
Woonpioniers tip
2
3
Locatie – Van droom naar grond
De groep staat, de visie is helder. Nu een bouwkavel vinden en haalbaarheid toetsen. Misschien hebben jullie al iets op het oog en willen weten: kan ons initiatief hier landen?
In deze fase onderzoeken we locaties, checken we bestemmingsplan en bodemkwaliteit en helpen we jullie de grondeigenaar of gemeente te overtuigen. Denk ook aan kavelprogramma's, transformatielocaties en regelingen zoals Ruimte voor Ruimte.
Doel: een concrete locatie met intentieovereenkomst of optie tot aankoop.
Diensten in deze fase
Een kavel vinden is voor de meeste groepen de eerste echte drempel. In deze werksessie (± 2 uur) zetten we jullie zoektocht op scherp: welke kanalen passen bij jullie situatie, hoe benader je gemeente en grondeigenaren, en wat zijn de spelregels?
€250,-
Wat we behandelen:
-
Kansen in kaart: transformatielocaties, gemeentelijke kavelprogramma's, omgevingsvisies en regelingen zoals Ruimte voor Ruimte
-
Partijen benaderen: wie zijn de sleutelfiguren, wat zijn hun belangen, en hoe kom je aan tafel?
-
Gemeente-aanpak: procedure, timing en hoe je een goede eerste indruk maakt
-
Wat werkte voor anderen: praktische tips uit eerdere trajecten
Resultaat: een compact document met jullie persoonlijke zoekstrategie, relevante contactpunten en een basis pitch-tekst voor het eerste gesprek met gemeente of grondeigenaar.
Resultaat: inhoudelijk document voor het gesprek met grondeigenaar + beknopt Go/No-Go-advies.
-
Eerste haalbaarheidscheck van een concrete plek.
€690,-
Grond gevonden via de gemeente of Funda? We checken de haalbaarheid.
We onderzoeken:
-
Bestemmingsplan – wat mag hier?
-
Bodemkwaliteit, archeologie, spuit-, geluid- en geurcirkels
-
Aansluiting op nutsvoorzieningen
-
Sloopkosten
-
Indicatie van grondprijs
-
hulp bij het doen van een grondbod
Resultaat: inhoudelijk document voor het gesprek met grondeigenaar + beknopt Go/No-Go-advies.
-
Professionele pitch richting gemeente, inclusief presentatie.
€920,-
We helpen jullie de gemeente te overtuigen. Inclusief argumentatie en presentatie.
Wat leveren we?
-
Presentatie (PowerPoint/Keynote) voor het gesprek
-
Argumentatielijst: waarom CPO goed is voor de gemeente
-
Coaching: hoe beantwoord je kritische vragen?
Resultaat: professionele pitch die laat zien dat jullie het serieus menen.
Optioneel: wij gaan mee naar het gesprek (meerprijs, aparte afspraak).
-
Woonpioniers tip
Bestemmingsplan eisen zoals spuit-, geluid- of geurcirkels of risico's op bodemverontreiniging of beschermde diersoorten kunnen je droom in de weg staan. Wij brengen dit voor je in kaart.
2
3
4
1
Diensten in deze fase
Een belangrijke stap in het traject: we maken de business case compleet voor jullie concrete locatie.
€2.760,-
We bouwen verder aan een helder reken- en keuze-kader.
Wij leveren o.a.:
-
Gedetailleerde stichtingskostenopzet (StiKo)
-
Hierin matchen woonwensen met budget en marktconformiteit
-
We schetsen een globale eerste indeling
-
Inclusief overleggen kerngroep
-
Go/No-Go-advies
Dit helpt realistische keuzes te maken vóórdat het ontwerptraject begint.
-
Diepgaande sessie over privé vs. collectief en concrete eisen.
€1380,-
Diepgaande sessie waarbij we ingaan op woonwensen. Door middel van een enquete halen we bij jullie informatie op en verwerken dit in de workshop samen tot een gedragen programma van eisen.
Wat bespreken we?
-
Een breed overzicht van jullie woonwensen
-
Wat is jullie ideale woningmix en welke plattegronden horen daarbij
-
Inzicht in de wensen rondom gedeelde ruimtes
-
Hoe past jullie programma op de schaal tussen collectief en privé
Resultaat: Een gedragen en gedetailleerd ruimtelijk Programma van Eisen
-
1
Samen puzzelen met het Programma van Eisen op de locatie. Hoe richten we de tuin in? En hoe lossen we parkeren op?
€1380,- (excl. reiskosten)
Wat doen we?
-
Locatiebezoek: zonligging, inkijk, geluid
-
Zonering: welke functies en gebruik passen waar?
-
Routing is ontmoeting: hoe beweeg je je door het plan?
-
De kavelpuzzel: 3 of meer indelingsvarianten
Resultaat: eerste ontwerpen met bouwvolumes en richtingen voor gebruik.
-
Sessie met een financieel expert.
€920,-
We inventariseren samen de mogelijkheden om tot de ideale financieringsmix te komen.
Wat behandelen we?
-
Informatie en inventarisatie financieringsmogelijkheden (leningen, subsidies, )
-
Welke banken zijn goede samenwerkingspartners?
-
Balans tussen voorfinanciering en totaal begroting
-
Herijking Stiko
Resultaat: financieringsplan met een concrete actielijst.
-
4
Haalbaarheid - businesscase, budget en Go/No-Go
Jullie hebben een kavel. Maar voordat de eerste schets gemaakt wordt, verbinden we de droom aan de financiële realiteit. Rekenwerk is hier belangrijker dan tekenwerk.
Wat kan er echt? Hoeveel gaat het kosten? Kunnen we het betalen? Krijgen we financiering? Dit is het Go/No-Go-moment. We werken samen met financieel experts voor een complete stichtingskostenopzet en een concreet financieringsplan.
Doel: realistische keuzes maken vóórdat het ontwerptraject begint.
.jpg)
Expert focus
We werken samen met financieel experts om de businesscase rond te rekenen. Leningen, subsidies en hypotheken: alles moet kloppen. Dit helpt realistische keuzes te maken.
3
4
Workshops in deze fase (modulair)
Sessie over jullie gezamenlijke ontwerpidentiteit.
€920,-
Jullie nemen eigen beelden mee, inspireren elkaar en wij begeleiden het gesprek. Wij graven naar de kern: waarom vinden jullie wat mooi – en waar zit de overlap als groep.
Wat doen we?
-
De vraag achter de vraag blootleggen – welke onderliggende beelden en ideeën drijft jullie keuzes?
-
De rode draad vinden in jullie beeldenverzameling
-
Samen toewerken naar een gedeeld beeld dat het hele project als houvast dient
Resultaat: Een gedragen moodboard met kernreferenties en hoofdontwerpingrediënten.
-
Hoe integreren we het landschap en natuurinclusiefbouwen in het ontwerp?
€920,-
Holistisch bouwen en wonen begint bij het landschap. In deze sessie werken we toe naar een gedeelde visie op de buitenruimte – van privacy tot collectiviteit, van bestaande natuur tot voedselproductie.
Wat bespreken we?
-
Bestaande bomen, ondergrond en natuur als vertrekpunt
-
Landschap inzetten als verbindend element: privacy en collectiviteit in de buitenruimte
-
Hoe zet je het groen multifunctioneel in (eetbare tuin, waterbeheer, zonwering en privacy).
-
Hoe maak je een natuurinclusieve woonomgeving voor de aanwezige dieren en planten
-
Parkeren en bereikbaarheid
Resultaat: Een landschapsschets met jullie wensen ingebed
-
Welke biobased bouwmethode past het beste bij jullie opgave?
€920,-
Wat bespreken we?
-
Draagstructuur – houtskelet, CLT, strobouw of combinaties
-
Isolatie en afwerking – hennep, houtvezel, cellulose, leemstuc, etc.
-
Dampopen bouwen – principes en gevolgen voor detaillering
-
Prefab vs. op locatie – in welke mate en wat past bij jullie plan
-
Circulaire materialen en hergebruikpotentieel
-
CO₂-uitstoot én -opslag per materiaalcombinatie
Resultaat: Een onderbouwde shortlist van biobased materiaal- en methodecombinaties als basis voor aannemersselectie
-
Deepdive in de mogelijkheden rondom energie en duurzame installaties
€920,-
Hoe kunnen we zoveel mogelijk passief en mét de elementen ontwerpen? En in welke mate willen jullie vervolgens energie, water en mobiliteit zelf opwekken en delen?.
Wat bespreken we?
-
Passief bouwen – hoe minimaliseer je de warmte- en koelvraag vanaf de basis
-
In welke mate willen we energie opwekken en delen?
-
Tot wel niveau willen we water opvangen, hergebruiken en nutriëntenkringlopen sluiten?
-
Hoe past deel-mobiliteit bij onze ambities?
-
Welke verwarmings- en koelingsystemen passen bij deze keuzes
Resultaat: Helder energie- en installatieconcept als basis voor het proces
-
Realistisch beeld van wat je zelf kunt doen en wat niet.
€920,-
Wat gaan jullie zelf doen? Instructie over mogelijkheden, planning en materiaalgebruik.
Realistische verwachtingen:
-
Inzicht in jullie eigen wensen en vaardigheden in de groep
-
Planning: wanneer kan de groep helpen? Wat kun je individueel doen?
-
Verzekering: wat mag volgens aansprakelijkheid?
-
Veiligheid: basisafspraken en bewustzijn
Resultaat: een helder omlijnd zelfbouwplan
-
Ontwerp & Bouw – van programma van eisen naar vergunning en realisatie
De haalbaarheid is getoetst, de financiering staat. Nu ontwerpen we: we vertalen moodboards, bouwmethode, energie en installaties naar een integraal bouwkundig ontwerp. Via modulaire workshops behandelen we architectuurstijl, biobased bouwmethode (houtskeletbouw, CLT, prefab), duurzaamheidsconcept en zelfbouwplan.
Naast de workshops verzorgen we ontwerpbegeleiding, technisch tekenwerk, vergunningen en buurtparticipatie via een offerte op maat.
Doel: bouwen wat jullie bedoeld hebben — op budget, in overleg, met de aannemer al vroeg aan tafel.
4
5
We geloven in een bouwteam-aanpak. We betrekken aannemer en adviseurs vroeg, zodat je samenwerkt in plaats van achteraf over meerwerk discussieert.
Woonpioniers tip
Twijfel je waar je hoort in de route? Stel jouw vraag hier. We reageren snel en praktisch.
Tip: zet in je bericht je startpunt (locatie / groep / beide), globale ambitie (aantal huishoudens) en gemeente/regio.
Zijn er nog vragen?
Doorlopende begeleiding: architectuur, participatie en keten partners
Naast de begeleiding per fase bieden we doorlopende ondersteuning. Van buurtparticipatie tot volledige architectuurbegeleiding (SO–VO–DO) en bouwteam. Je kunt deze diensten los inzetten of als regie-laag combineren met het traject.
Architectuur & Ontwerpbegeleiding
op offerte basis
Hebben jullie de ambities helder, is er een locatie in zicht, en jullie hebben als groep voldoende houvast?
Dan gaan we ervoor!
Wij bieden volledige begeleiding van eerste schets tot en met de bouw en oplevering.
Denk hierbij aan de volgende werkzaamheden:
-
Ontwerp uitwerking van woningtypen, plattegronden en gevelexpressie
- Bouwtechnische uitwerking en tekenwerk
-
Vergunningstrajecten en het aansturen van externe adviseurs (o.a. stikstof, bodem, geluid, archeologie)
-
Individuele indelingssessies per huishouden
-
Begeleiding bij materiaal- en interieurkeuzes
-
Begeleiding van prijs- en contractvorming met de geselecteerde aannemer(s)
- Kwaliteitscontrole binnen een bouwteam
- Esthetische bouwbegeleiding tijdens de uitvoering
Participatie met de Buurt
op aanvraag
We stellen een participatieplan op en presenteren aan omwonenden. Vooraf goed en duidelijk communiceren en draagvlak creëeren helpt bij een soepele vergunningverlening en goede relatie met de buurt.
Participatie kent een grote verscheidenheid; we hebben ervaring met gezellige presentatiemomenten maar ook met het plan loodsen door kritische vragen en felle debatten.
Onze inzet is dus nogal afhankelijk van de context en de eisen van de gemeente aan de locatie.
Woonpioniers begeleidt het ontwerp- en bouwproces, maar een groter CPO-traject vraagt meer. Je kunt een CPO-begeleider inzetten voor:
-
Procesregie binnen de groep – beslismomenten coördineren, notuleren en besluiten vastleggen, de StiKo bijhouden
-
Onderlinge contractvorming en eerlijke verrekening tussen deelnemers
-
Planning en voortgangsbewaking van het totale proces
-
Afspraken met grondeigenaar en gemeente
-
Financiële en juridische begeleiding – bankgesprekken, obligatieregelingen, coöperatiestructuur
Voor de procesregie en financieel-juridische begeleiding werken we samen met ervaren CPO-begeleiders. We koppelen jullie graag aan de juiste partij voor jullie specifieke situatie.
Partners binnen ons netwerk
Bij ons ben je aan het juiste adres voor jullie complete project. Voor alles wat buiten onze begeleiding valt, hebben we een poule van vaste partners. Maar jullie zijn uiteraard vrij om zelf partijen aan te dragen!
-
Aannemers – een kring van aannemers met ervaring in biobased bouwen en CPO-projecten
-
Bouwbegeleiding – bouwtechnische begeleiding en controle tijdens de uitvoering, ook bij zelfbouw
-
Adviseurs installatietechniek - uitwerking van passieve en energiezuinige installatietechniek en ecologische keuzes rondom regenwater gebruik, droogtoiletten, helofytenfilters, etc.
-
Landschap & aanleg – technische uitwerking en coördinatie van de landschapsaanleg en beplanting; onder meer voor agroforestry en voedselbossen
-
Ecologie & natuur – ecologisch advies, natuurvriendelijke maatregelen, nestgelegenheden
FAQ
Dat kan zeker. Sommige groepen starten met een locatie, anderen met een kerngroep en visie. We sluiten aan bij jullie startpunt en vullen de ontbrekende stappen aan. In een eerste contactmoment bepalen we samen welke bouwstenen nu nodig zijn en wat kan wachten.
Ja. Veel groepen beginnen met een quickscan of een workshop en breiden later uit. Ieder traject is anders. We kijken graag mee welke volgorde logisch is voor jullie situatie.
Ja, zeker! Het vinden van een kavel is voor groepen dé bottleneck. Neem graag direct contact op, we kunnen jullie dan snel verder helpen in jullie proces in de onderdelen die nog ontbreken of waar je hulp bij nodig hebt.
Voor procesbegeleiding in fase 1 t/m 4 (oriëntatie tot en met haalbaarheid) ligt een volledige route vaak tussen €6.000 en €14.000. De kosten worden hoger bij volledige architectuurbegeleiding (SO–DO) zodra jullie initiatief een bouwlocatie heeft met kloppende stichtingskosten opzet. We maken altijd een concreet voorstel op maat, afhankelijk van schaal en complexiteit.
Dan hebben we samen een beperkte investering gedaan om veel grotere kosten te voorkomen. We kijken altijd met jullie naar alternatieven: kleinere schaal, andere locatie of een gefaseerde ontwikkeling. Soms is stoppen de verstandigste keuze – ook dat hoort bij een goed proces.
Van oriëntatie tot oplevering is 3 tot 5 jaar realistisch. De voorbereidingsfasen (fase 1–3) duren meestal 8 tot 16 maanden. Ontwerp en bouw (fase 4–5) vraagt in de praktijk 18 tot 36 maanden, afhankelijk van gemeente, vergunningstraject en bouwplanning.
Dit begint bij een heldere ambitie. Vervolgens houden we rekening met ecologische bouwprincipes in de businesscase, zodat biobased bouwen geen verrassing wordt in het budget. Vervolgens kijken we in de ontwerpfase samen welke bouwmethode past bij jullie project: houtskeletbouw, CLT, strobouw en/of prefab. We begeleiden de keuze voor biobased systemen, inclusief de consequenties voor planning, kosten en CO₂-opslag.
Absoluut. Zie hiervoor CPO SaWa (20 appartementen) of Stadsoase Deventer (26 appartementen).
Almere Oosterwold is een van de bekendste gebieden in Nederland voor zelfbouw en collectief wonen. Kavels in Almere Oosterwold zijn relatief vrij indeelbaar en de gronduitgifte staat weer open voor (CPO-)initiatieven vanaf naar verwachting medio 2026. We realiseerden hier al eerder CPO De Vuurplaats (6 vrijstaande woningen) en kennen de regels. We helpen graag bij het beoordelen van de haalbaarheid voor jullie initiatief.
De basis — voor als je hier nieuw bent
CPO staat voor collectief particulier opdrachtgeverschap: een groep mensen die gezamenlijk als opdrachtgever optreedt voor de bouw van hun eigen woningen. De groep koopt samen grond, laat gezamenlijk ontwerpen en bouwen, en houdt daarmee meer zeggenschap over ontwerp, duurzaamheid en kosten dan bij een reguliere nieuwbouwwoning.
Bij CPO blijven de woningen na oplevering individueel eigendom. Bij een wooncoöperatie is er collectief eigendom: de coöperatie bezit de grond en/of het gebouw, en bewoners zijn lid. Collectief wonen is de overkoepelende term voor alle woonvormen waarbij mensen bewust samen wonen en een gemeenschappelijke visie delen — met of zonder gezamenlijk eigendom.
In het kort is dit als volgt:
Vereniging: leden blijven individueel eigenaar van hun woning. Geschikt voor kleinere groepen, eenvoudiger op te zetten.
Coöperatie: collectief eigendom, leden zijn aandeelhouder. Flexibeler in doorverkoop, geschikt voor grotere collectieve ambities, maar bestuurlijk complexer.Stichting: collectief eigendom bij een onafhankelijk bestuur, zonder leden met stemrecht. Vooral passend bij de eerste ontwikkelfase; het is minder democratisch en minder passend bij zelforganisatie.
Kies het Juridisch Pakket waarin we jullie helpen bepalen wat past bij jullie doelen.
Zaken aangaande lidmaatschap lopen niet via ons. De meeste initiatieven die openstaan voor nieuwe leden vind je via hun eigen websites, of op de websites van Crowdbuilding of Cooplink. Worden er woningen verkocht binnen een bestaand initiatief, dan vind je die doorgaans gewoon op Funda of via een makelaar.